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Beschreibung

Verfahrensablauf

Die Steuer wird in einem dreistufigen Verfahren ermittelt:

1. Zunächst stellt das Finanzamt, in dessen Bezirk sich der Betrieb der Land- und Forstwirtschaft bzw. das Grundstück befindet, den Einheitswert mit den Wertverhältnissen des Stichtags 1. Januar 1964 fest.
   Betrieb der Land- und Forstwirtschaft:
   Bei einem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft wird dabei für den Wirtschaftsteil der Ertragswert zugrunde gelegt, der in einem vergleichenden Verfahren zu ermitteln ist. Der Wert des Wohnteils ergibt sich aus einem Vielfachen der ortsüblichen Jahresmiete für das Objekt, das gegebenenfalls durch Zu- und Abschläge zu korrigieren ist.
   übrige Grundstücke:
   Unbebaute Grundstücke werden mit ihrem Verkehrswert angesetzt. Dieser wird anhand der Bodenrichtwerte berechnet.
   Die Bewertung bebauter Grundstücke erfolgt grundsätzlich im Wege des Ertragswertverfahrens. Dabei wird der Wert des Grundstücks anhand eines Vielfachen der erzielbaren Jahresmiete bestimmt. Ist das Gebäude oder ein Teil selbstgenutzt, legt man die ortsübliche Miete zugrunde. Auch hier können Zu- und Abschläge erforderlich sein.
2. In einem zweiten Schritt stellt das Finanzamt dann den Grundsteuermessbetrag fest. Dieser ergibt sich durch die Anwendung der im Grundsteuergesetz festgelegten Steuermesszahl auf den Einheitswert.
3. Die zuständige Gemeinde setzt dann als Letztes die Grundsteuer fest. Dabei wird der vom Finanzamt mitgeteilte Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz, den die Gemeinde vorab in einer Satzung festgelegt hat, multipliziert. Die Gemeinde kann die Höhe ihrer Hebesätze frei bestimmen.
   Die Gemeinde kann die Grundsteuer (teilweise) erlassen, wenn u.a. der normale Ertrag des Betriebes bzw. des Grundstücks wesentlich gemindert ist und die Eigentümerin bzw. der Eigentümer dies nicht zu vertreten hat. Den Erlass müssen Sie bei der Gemeinde  beantragen.

Besondere Hinweise

Grundsteuerreform

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10. April 2018 die Einheitswerte für mit dem Grundgesetz unvereinbar erklärt. Bundestag und Bundesrat haben deshalb im Herbst 2019 eine Reform des Bewertungsrechts beschlossen. Die neuen Werte werden der Grundsteuerfestsetzung seit dem 1. Januar 2025 zugrunde gelegt werden. Bis einschließlich 2024 wurde die Grundsteuer weiterhin auf Basis der Einheitswerte berechnet. Bayern hat vom Bundesrecht abweichende eigenständige landesgesetzliche Regelungen erlassen (siehe "Bayerisches Grundsteuergesetz (BayGrStG)" unter "Rechtsgrundlagen").

Informationen zur Grundsteuerreform in Bayern erhalten Sie auf der Internetseite des Bayerischen Landesamts für Steuern (siehe "Grundsteuerreform in Bayern" unter "Weiterführende Links"), der Informations-Hotline zur Bayerischen Grundsteuer unter 089 / 30 70 00 77 oder bei den unter "Verwandte Themen" verlinkten Seiten.

Formulare

• Formular, bayernweit:
  Formulare für die Einheitsbewertung

Rechtsgrundlagen

• Bewertungsgesetz (BewG)
• Grundsteuergesetz (GrStG)
• Bayerisches Grundsteuergesetz (BayGrStG)

Rechtsbehelf

Sie können Widerspruch/Einspruch einlegen oder Klage einreichen.

Für den Einheitswert, den Grundsteuermessbetrag und die Grundsteuer wird jeweils ein eigenständiger Bescheid erteilt, der gesondert mit einem Rechtsbehelf angefochten werden kann.

Ein Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid kann jedoch nicht damit begründet werden, dass der Grundsteuermessbescheid oder der Einheitswertbescheid fehlerhaft sei. Diese sind reine Grundlagenbescheide für die Grundsteuerfestsetzung und deshalb für die Gemeinde bindend. Wird der Einheitswert- und/oder der Grundsteuermessbescheid geändert, passt die Gemeinde die Grundsteuer von Amts wegen an.

Der Einspruch gegen den Grundsteuermessbescheid kann ebenso nicht damit begründet werden, dass der Bescheid über den Einheitswert fehlerhaft ist.

Weitere Informationen – insbesondere innerhalb welcher Frist ein Rechtsbehelf eingelegt und an welche Behörde er gerichtet werden muss – entnehmen Sie bitte der in den Bescheiden enthaltenen Rechtsbehelfsbelehrung.

Weiterführende Links

• Grundsteuerreform in Bayern

  Informationen zur bayerischen Grundsteuerreform

• Grundsteuerreform im Bund

  Informationen zur bundesweiten Grundsteuerreform

Verwandte Themen

• Grundsteuer ab 2025; Erhalt des Bescheids über den Grundsteuerwert bzw. die Grundsteueräquivalenzbeträge und den Grundsteuermessbetrag
• Grundsteuer; Anzeige von Änderungen am Grundbesitz
• Grundsteuer; Zahlung an die Gemeinde